La dommages ouvrage, la sécurité pendant 10 ans

La loi du 4 janvier 1978 a institué un système d’assurance construction obligatoire dit « double détente » qui impose au maître d’ouvrage la souscription d’une police d’assurance de choses dite « dommages ouvrage » garantissant la réparation d’un certain type de dommages qui affecteraient l’ouvrage construit, d’une part et aux locateurs d’ouvrage, la souscription d’une police assurance responsabilité civile décennale destinée à garantir la responsabilité décennale desdits locateurs, d’autres parts.

L’assurance dommages ouvrage est régie par l’article L.242-1 et A.243-1 du Code des assurances.

Sont tenus de souscrire l’assurance dommages ouvrage :

• le propriétaire de l’ouvrage (particulier, une société de construction ou le mandataire du propriétaire de l’ouvrage)
• le vendeur de l’ouvrage incluant le vendeur en l’état futur d’achèvement (VEFA)
• le promoteur immobilier
• le crédit bailleur de construction
• le preneur d’un bail à construction ou à réhabilitation
• l’Etat lorsqu’il construit pour le compte d’autrui

Cas particulier du constructeur de maison individuelle

Le constructeur de maison de maison individuel est un cas particulier car il n’est ni maître d’ouvrage, ni vendeur ou mandataire du propriétaire de l’ouvrage, il n’est pas tenu de souscrire une dommages ouvrage.

Même si en pratique, il est fréquent que ce dernier propose au maitre d’ouvrage la souscription de cette assurance.

L’article 231-4, l,d du Code la construction et de l’habitation prévoit dans le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan, une condition suspensive d’obtention de l’assurance dommages ouvrage.

Le CMI se fait souvent mandater par son client, le contrat devant, en application de l’article 231-2 du Code de la construction, comporter la référence de la police d’assurance dommages ouvrage souscrite par le maitre d’ouvrage en application de l’article242-1 du code des assurances.

Personnes dispensées de souscrire une dommages ouvrage :

• selon l’article 242-1 du Code des assurances, trois catégories de personnes morales ne sont pas contraintes de souscrire une DO :
  • personne morale de droit public réalisant l’ouvrage pour leur propre compte et non à usage d’habitation
  • personne morale de droit privée de minimum de 250 personnes et réalisant un chiffre d’affaire supérieur à 12,8 millions d’euros, possédant la capacité financière à assumer la réparation des désordres éventuels
  • personne morale assurant la maîtrise d’ouvrage ayant conclu un contrat de partenariat avec l’Etat ou ses établissements
• l’Etat
• les personnes dispensées de l’obligation qui la souscrivent pour des raisons de sécurité de leurs opérations immobilières

Conséquences pénales et civiles du défaut de souscription de l’assurance dommages ouvrage :

En application de l’article L.243-3 du Code des assurances sanctionne la personne assujettie à l’obligation d’assurance par un emprisonnement au plus de six mois et/ou d’une amende maximale de 75.000 €.

Bénéficiaires de la garantie dommages ouvrage :

Principe : Le bénéfice de l’assurance dommages-ouvrage revient au propriétaire de l’ouvrage et se transmet aux acquéreurs successifs de l’ouvrage.

• le vendeur en VEFA (avant la vente) est bénéficiaire ensuite le syndicat des copropriétaires
• en cas de cession, le bénéficiaire est le propriétaire au jour du paiement de l’indemnité lors d’un sinistre
• le crédit preneur
• le locataire accédant
• le syndicat des co-propriétaires

Ce que garantit la dommages ouvrage :

• l’ouvrage déclaré lors de la souscription incluant les lots précis à couvrir
• les équipements dissociables de filtration, traitement de l’eau et hydraulique pouvant en cas de désordre affecter l’ouvrage et entraîner la responsabilité décennale des constructeurs
• les existants indivisibles de l’ouvrage lors d’une rénovation

Ce que ne garantit pas la dommages ouvrage :

• la terminaison / réalisation de l’ouvrage
  • la DO n’a pas vocation à couvrir la réalisation ou la terminaison d’un ouvrage puisqu’elle n’est pas une assurance de bonne fin
• la remise en ordre de l’ouvrage => la DO n’est tenue de garantir la réparation des dommages satisfait à la responsabilité décennale et non ceux utile à une remise en ordre contractuelle
• les désordres dont la responsabilité est purgée
• les dommages immatériels (qui peuvent être souscrit via une garantie optionnelle)
• à savoir, la DO n’applique pas de vetusté de l’indemnité d’un sinistre
• les dommages préexistants à la souscription
• les dommages faisant l’objet d’exclusion dans la police ou les conditions générales

Point de départ et durée des garanties de la dommages ouvrage :

Il existe cinq situations temporelles à l’application de la police d’assurance dommage ouvrage :

• la garantie dommages ouvrage est mobilisable un an après la réception de l’ouvrage soit à l’expiration de la garantie de parfait achèvement
  • par exception, elle pourra prendre effet avant la réception si le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur fût résilié pour inexécution, par ce dernier, de ses obligations comme après réception. Ceci est mobilisable suite à la mise en demeure restée infructueuse
• la garantie des réparations des dommages réservés à la réception pendant la garantie de parfait achèvement
• la garantie des réparations des dommages survenus postérieurement à la réception jusqu’à l’expiration de la garantie de parfait achèvement
• la garantie des réparations des dommages survenus après l’expiration de la garantie de parfait achèvement et avant l’expiration du délai décennal
• la garantie des réparations des dommages survenus après l’expiration du délai décennal suivant la réception de l’ouvrage

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